經云南省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議審議，《昆明市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）近日獲得批準通過，將于6月1日起施行。

《條例》的出臺，將對昆明規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、推動居住區(qū)規(guī)范有序、提高城市管理水平、提升城市治理能力具有重要意義。

物業(yè)管理納入社會治理體系

《條例》分為總則、業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)管理區(qū)域以及共用設施設備、前期物業(yè)、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用和維護、法律責任、附則等八章，共56條。

堅持黨建引領，將物業(yè)管理工作納入社會治理范疇是本次物業(yè)管理立法的最大特點和亮點。

《條例》以立法的形式確立了黨對物業(yè)管理工作的領導，規(guī)定物業(yè)管理納入社會治理體系，建立健全黨建引領、政府主導、業(yè)主自治、部門協(xié)同、共同參與的多元化治理架構。構建了黨建引領社會治理體系框架下的物業(yè)管理體系，形成了黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，并以黨建引領為統(tǒng)領，分類指導，完善各類機制，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理難題，推動構建共建共治共享的社會治理格局

賦權于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，黨政機關、基層組織密切配合?！稐l例》與深化鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道管理體制改革統(tǒng)籌起來，向社區(qū)治理不斷深化，堅持“賦權、下沉、增效”賦予鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道更加具體的管理職權。建立了市、區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的四級物業(yè)管理體制，推動條塊聯動，形成合力，統(tǒng)籌推進。

建立應急物業(yè)服務機制

市場化是物業(yè)管理的本質特征。《條例》要求，物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。開展物業(yè)管理活動，應當依法保護業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個人信息。

鼓勵采用新技術、新方法，促進智能化建設與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質量和服務水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色方向發(fā)展。

建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解多元解決機制，化解物業(yè)管理矛盾糾紛；建立應急物業(yè)服務機制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人。

通過這些規(guī)定，推動了物業(yè)服務人提質增效，不斷提高物業(yè)服務水平，同時對突發(fā)失管小區(qū)提供了物業(yè)服務基本保障。

引入物業(yè)管理委員會

作為業(yè)委會的必要補充

積極推進業(yè)主委員會的組建，支持在物業(yè)管理區(qū)域內成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)委會來決定物業(yè)管理區(qū)域內的重大事項?！稐l例》合理設定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權利和義務、確定業(yè)主投票權數和業(yè)主人數、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成等方面進行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會各項程序。

《條例》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會委員禁止行為和資格終止情形、對業(yè)主委員會職責、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進行規(guī)范，細化了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、以及村(居)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。強化了對業(yè)委會選舉、換屆、日常運作等全流程的監(jiān)督，讓業(yè)主委員會制度更加完善。

引入物業(yè)管理委員會作為業(yè)委會的必要補充。物業(yè)管理委員會是在不具備成立業(yè)主大會條件或者成立不了業(yè)主委員會的等情形下成立的，將彌補業(yè)主組織的缺失，形成對業(yè)主委員會的有效補位。

明確前期物業(yè)服務

《條例》明確了建筑區(qū)劃的劃分規(guī)則以及共用設施設備的管理，細化了物業(yè)服務用房配置的要求，詳細分項規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設施設備和相關場所。明確了物業(yè)管理人的責任，并以立法的形式確立了物業(yè)服務人應對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物及其配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理等職責。

進一步理順建設單位、前期物業(yè)服務人以及業(yè)主之間的法律關系。設定了前期物業(yè)服務期限，規(guī)定前期物業(yè)服務期限在房屋交付后最長不得超過兩年。強化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售場所顯著位置進行公示。

細化物業(yè)的使用和維護

設定了有關物業(yè)服務的新機制。一是物業(yè)服務人應當參加信用等級評價，按照信用等級提供相應星級服務，便于主管部門對物業(yè)服務人實施分級分類監(jiān)管，建立激勵和獎懲制度。二是在物業(yè)服務合同之外，增設物業(yè)服務人應當遵守的規(guī)定。三是細化物業(yè)服務人的禁止性行為。

《條例》列舉了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等不得實施的禁止行為。明確了公共收益的所有權屬于業(yè)主共有，加強住宅專項維修資金監(jiān)管，完善住宅專項維修資金的籌集、保管、使用及續(xù)交。明確公共設施設備故障的維修、養(yǎng)護責任，最大限度方便業(yè)主。

來源：昆明規(guī)劃建設

責編：向雪平

關鍵詞： 物業(yè)管理 物業(yè)服務 業(yè)主委員會