近日，一則關(guān)于“房屋交易中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣?span id="sqe3cs2" class="keyword">平工資的3倍”的消息引發(fā)關(guān)注，在教育“雙減”政策落地后，外界充分見(jiàn)識(shí)到監(jiān)管的威力，此時(shí)任何大型平臺(tái)的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)讓人神經(jīng)一緊。

以北京二手房中介費(fèi)為例，市占率最大的鏈家一般為2.7%，即購(gòu)買一套1000萬(wàn)的房子，中介費(fèi)為27萬(wàn)。如果按照傳聞，中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣?span id="8exkq4u" class="keyword">平工資的三倍，按照北京市2020年社會(huì)平均工資12160元計(jì)算，即中介費(fèi)不得超過(guò)36480元，對(duì)于靠中介費(fèi)為生的行業(yè)來(lái)說(shuō)，堪稱“暴擊”。

不過(guò)地產(chǎn)壹線向多位業(yè)內(nèi)人士求證，對(duì)方均表示該消息是假的，甚至有一位直接指出是“行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)”。

從截圖來(lái)看，消息最初源頭來(lái)自大房鴨，據(jù)悉大房鴨創(chuàng)建于2015年，是一家上海國(guó)企參股混改企業(yè)。其商業(yè)定位是“全球第一家完全去中介化的不動(dòng)產(chǎn)電商平臺(tái)”，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”的方式，幫大家買賣房子，業(yè)務(wù)主要分布在上海。

其商業(yè)模式的三大特點(diǎn)是，“無(wú)門店、無(wú)業(yè)務(wù)員、只收固定服務(wù)費(fèi)”，因此鼓吹降低中介費(fèi)是對(duì)大房鴨“模式正確”的一次證明。

對(duì)于中介費(fèi)，各個(gè)城市都曾出具過(guò)標(biāo)準(zhǔn)。

2011年，北京市發(fā)改委對(duì)于中介費(fèi)規(guī)定，本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5%(調(diào)整后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下圖)。

規(guī)定還補(bǔ)充，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)10%。

7月26日，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，《服務(wù)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金收取提出行業(yè)指導(dǎo)價(jià)：房屋買賣服務(wù)傭金為成交價(jià)格3%，房屋租賃服務(wù)傭金為不超過(guò)一個(gè)月租金，支付方原則上買賣雙方各付一半，以交易三方最終協(xié)商決定。

拋開(kāi)過(guò)往政府對(duì)于中介費(fèi)的規(guī)定，如果大幅降低中介費(fèi)將出現(xiàn)什么情況?

首先，大量經(jīng)紀(jì)人會(huì)扎堆到低總價(jià)的房屋買賣中，而成交周期更長(zhǎng)的高總價(jià)房產(chǎn)將無(wú)人問(wèn)津。

第二，受沖擊最大的不是有資本支持的貝殼，而是一些資金實(shí)力較弱的小中介，他們沒(méi)有足夠高的中介費(fèi)，后續(xù)的經(jīng)紀(jì)人招募，房源、客源開(kāi)拓都會(huì)遇到問(wèn)題，會(huì)被市場(chǎng)快速淘汰。

第三，吃差價(jià)或?qū)⒕硗林貋?lái)，經(jīng)紀(jì)人、店?yáng)|、品牌將進(jìn)入惡性競(jìng)爭(zhēng)循環(huán)。

既然各地對(duì)中介費(fèi)都有過(guò)規(guī)定，為何還會(huì)有人相信中介費(fèi)會(huì)大幅下降呢?

從消費(fèi)者自身偏好來(lái)看，“降房?jī)r(jià)難，但降中介費(fèi)相對(duì)容易”，因此會(huì)有許多二手房買賣雙方對(duì)“中介費(fèi)”長(zhǎng)期吐槽，具體到當(dāng)下環(huán)境來(lái)看，有幾點(diǎn)客觀因素，讓這類猜測(cè)更有市場(chǎng)：

1、八部委聯(lián)手整治樓市

近日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部等8部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，提出力爭(zhēng)用3年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

其中對(duì)于中介的違規(guī)行為整治包括，捂盤惜售、挪用交易監(jiān)管資金、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房。

教育、住房、醫(yī)療長(zhǎng)期被人們稱為“三座大山”，如今教育內(nèi)卷被叫停，住房的政策切入口在哪里?

2、貝殼股價(jià)連續(xù)下跌

截至7月26日收盤，貝殼股價(jià)為24.49美元，相比起最高點(diǎn)跌去69%，甚至跌破發(fā)行價(jià)。

作為行業(yè)龍頭，貝殼的收費(fèi)一般高于市場(chǎng)平均水平，加上此前傳聞“中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)地產(chǎn)中介貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查”，因此其資本表現(xiàn)的滑鐵盧，讓外界猜測(cè)政府是否要對(duì)其中介費(fèi)動(dòng)刀。

3、多地上線官方二手房交易平臺(tái)

6月24日下午，深圳市住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線“二手房交易系統(tǒng)”。不過(guò)上線幾小時(shí)后，官方就下架了該系統(tǒng)。據(jù)悉，該系統(tǒng)包括買房、賣房、自助賣房三個(gè)功能，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

政府出面搭建平臺(tái)，讓外界對(duì)看到降低中介費(fèi)的可能。

但實(shí)際上，深圳并不是第一個(gè)試水的城市，2017年，杭州也曾上線過(guò)官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。不過(guò)此后一直甚少聽(tīng)到該平臺(tái)的聲音。

如果說(shuō)目前這個(gè)降中介費(fèi)的消息是假的，那未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)中介費(fèi)或中介服務(wù)模式將有什么變化呢?

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示，相比于國(guó)外，中國(guó)的費(fèi)率不但不高，且屬于最低的國(guó)家之一。沒(méi)有足夠的中介費(fèi)吸引優(yōu)秀人才，行業(yè)將得不到進(jìn)步，經(jīng)紀(jì)人也無(wú)法實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和職業(yè)化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，整體來(lái)看將中介費(fèi)降低到3個(gè)月收入可能性不大，但未來(lái)調(diào)整中介費(fèi)乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。

單邊代理，即只為一方負(fù)責(zé)，并由受托人支付報(bào)酬。在他看來(lái)，中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人是受托于買賣雙方，是雙邊代理人，既要為賣方爭(zhēng)取最高的成交價(jià)，又要替買方拿到市場(chǎng)最低價(jià)，很難顧全雙方利益。

樹(shù)林里已經(jīng)開(kāi)了一槍，大家都急切的想知道下一槍是誰(shuí)?

關(guān)鍵詞： 中介費(fèi) 二手房 競(jìng)爭(zhēng) 標(biāo)準(zhǔn)