房貸利率上調(diào)來(lái)了，緊跟而來(lái)的，是房貸難。

據(jù)近期克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

雖然看起來(lái)購(gòu)房者需要付給銀行的錢更多了，實(shí)際上，對(duì)絕大多數(shù)想要貸款的人來(lái)說(shuō)，這筆錢能否付出去還是個(gè)問(wèn)題。

克而瑞監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào);二手房貸款方面，調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月，六成以上城市近乎“停貸”。

個(gè)人貸款流程趨嚴(yán)

據(jù)此前央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，北京有購(gòu)房者在申請(qǐng)房貸時(shí)被告知“貸款額度緊張，還不知道要等多久”。甚至有人被銀行通知“明年再來(lái)”。

深圳某股份制銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴南都記者：“現(xiàn)在深圳的個(gè)人房貸審批難度比之前大了很多，基本每個(gè)銀行的額度都特別小，比如我們銀行，額度基本快用完了，我的客戶告訴我，二手房的按揭，很少有拿到的，一是額度較小，二是審批時(shí)間較長(zhǎng)”。

記者在走訪網(wǎng)點(diǎn)時(shí)與城商銀行的貸款專員聊天時(shí)，對(duì)方告訴記者：“現(xiàn)在銀行額度確實(shí)緊張，我們自己也不知道什么時(shí)候有額度，所以審批會(huì)比之前要嚴(yán)格得多，在有額度的前提下，要能審批通過(guò)，最主要還是看購(gòu)房者自身的資質(zhì)。”

記者注意到，個(gè)人貸款流程變嚴(yán)的現(xiàn)象并非深圳一個(gè)城市。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，今年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國(guó)有行、股份行及城商行，房貸額度趨緊，貸款周期拉長(zhǎng)，放款需要排隊(duì)等待，甚至出現(xiàn)對(duì)二手房停貸。

而在杭州這樣的強(qiáng)二線城市同樣流傳著停貸的傳聞。據(jù)《界面》記者采訪到的杭州中介人士說(shuō)，截至目前，杭州二手房額度緊張，放款周期延長(zhǎng)的境況沒(méi)有改變，目前銀行放款的時(shí)間大約在4-7個(gè)月，現(xiàn)在賣掉手頭房子的話基本也要明年才能拿到房屋款項(xiàng)。

武漢某中介人士告訴南都記者：“其實(shí)從今年年初開(kāi)始，就有不少銀行的貸款政策變嚴(yán)了，政策變嚴(yán)后，自然會(huì)削弱部分購(gòu)房者的購(gòu)房能力，武漢這邊現(xiàn)在個(gè)人征信查得比較嚴(yán)，20年以上的房資還很難貸，貸款周期基本在4-6個(gè)月。”

更有甚者，渤海銀行、民生銀行等銀行更明確表示暫停二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)。

對(duì)此現(xiàn)象，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，房貸收緊的原因主要是落實(shí)房住不炒的定位，讓住房回歸居住功能，通過(guò)房貸政策的調(diào)整，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二手房市場(chǎng)下行

2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，即所謂的銀行“兩道紅線”政策。

深圳知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員、“特區(qū)經(jīng)濟(jì)”學(xué)術(shù)委員會(huì)委員劉曉博向記者表示：不少城市二手房貸款額度趨緊，除了行業(yè)自身的原因，跟政策導(dǎo)向也有關(guān)系，“兩道紅線”政策的核心即是在控制金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比。

記者注意到，在“兩道紅線”政策的文件中，央行和銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)不同的機(jī)構(gòu)類型，劃分不同的房地產(chǎn)貸款集中度。其中，針對(duì)中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。而中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。

從2021年上市銀行發(fā)布的半年度業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，多家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款占比均有所下調(diào)。

來(lái)自中達(dá)證券的研報(bào)分析中列舉出的數(shù)字證明了這一點(diǎn)。研報(bào)指出，與2020年末相比，2021年上半年39家A股上市銀行房地產(chǎn)貸款/個(gè)人住房貸款占比均值分別下降0.4/0.1%至23.5%、17.3%。分銀行規(guī)模來(lái)看，大型銀行個(gè)人住房貸款占比整體降幅最大(平均下降0.8%)。

同時(shí)，記者從公開(kāi)信息查詢到，杭州銀行目前個(gè)人住房貸款占比達(dá)14.32%，較年初的7.26%提升了7.06個(gè)百分點(diǎn)，在A股銀行中上升最快。

這把懸在銀行頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍，讓銀行實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制的同時(shí)，由于貸款審核嚴(yán)格，貸款利率上升，最終波及了房企以及購(gòu)房者。

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量約為6.0萬(wàn)套，環(huán)比大跌14%，同比暴跌約34%;年初累計(jì)成交量同比增速為8.1%。

以深圳為例，8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20%，同比下跌82%，這已經(jīng)是深圳連續(xù)第五個(gè)月下跌，創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值。對(duì)比去年同期11438套的成交量，已經(jīng)不能用“腰斬”來(lái)形容。

9月的第一個(gè)星期剛過(guò)去，深圳的二手房住宅成交量仍在下行周期。上周，深圳二手住宅成交環(huán)比下降18%，同比仍然延續(xù)80%跌幅。地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞預(yù)計(jì)下半年成交體量仍將保持一段時(shí)間收縮，后續(xù)將持續(xù)低位運(yùn)行。

對(duì)于下半年房貸額度走勢(shì)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論道：“下半年將極大概念延續(xù)信貸緊張的趨勢(shì)，從信貸政策來(lái)看，起碼現(xiàn)在還沒(méi)看到各個(gè)城市信貸政策緩和的趨勢(shì)。”

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事丁祖昱則認(rèn)為，鑒于目前多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象，未停貸城市多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，二手房貸款難度增加，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市二手房仍將繼續(xù)降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。

對(duì)于長(zhǎng)期二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，丁祖昱判斷，在調(diào)控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場(chǎng)降溫明顯，長(zhǎng)期來(lái)看，二手房市場(chǎng)成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì)明顯失速，房?jī)r(jià)也將趨勢(shì)性企穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 二手房 房貸 平均利率 貸款流程