房產(chǎn)大佬王健林曾表示：任何國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)都不可能興旺超過(guò)50年?；仡櫡康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這句話的實(shí)際含義。

很多國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)都出現(xiàn)過(guò)“泡沫”，比如1923-1926年美國(guó)佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)大蕭條;1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫，對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響;1991-1997年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫與亞洲金融風(fēng)暴，泰國(guó)、馬來(lái)西亞、HK等國(guó)家和地區(qū)均出現(xiàn)了地產(chǎn)“泡沫破裂”;2001-2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)，這也是2008年全球金融危機(jī)產(chǎn)生的主要原因。

以上這些都是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上重要的幾次房地產(chǎn)危機(jī)，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂之后，基本上都引發(fā)了金融危機(jī)，這也正印證了人們常說(shuō)的那句話：十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)就是周期性發(fā)展的行業(yè)，既不會(huì)一直興旺發(fā)展下去，同時(shí)也不會(huì)一直處于衰退的狀態(tài)，興旺和衰退往往是交替進(jìn)行的。

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒(méi)有泡沫?

關(guān)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)到底是否存在泡沫，筆者認(rèn)為首先我們要了解一下什么是泡沫?按照經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義，所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫是客觀事實(shí)，主要表現(xiàn)在以下2個(gè)方面：

首先投機(jī)炒房的現(xiàn)象非常普遍，投機(jī)炒房會(huì)破壞原本市場(chǎng)的供求關(guān)系，同時(shí)營(yíng)造一種樓市火熱的氛圍，這會(huì)讓房?jī)r(jià)逐漸背離原本的價(jià)值。

然后就是商品的供求失衡，目前我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的住房過(guò)?，F(xiàn)象，一方面是住房擁有率以及人均住房面積達(dá)到很高的水平，另一方面住房空置率嚴(yán)重偏高，并且樓市的庫(kù)存量也居于高位。

另外我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)偏高、房?jī)r(jià)收入比偏高、房地產(chǎn)總市值過(guò)高等現(xiàn)象也都反映出了這一事實(shí)。

至今還有一些專家表示，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，認(rèn)為現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)并不是因?yàn)榕菽欠孔拥膶?shí)際價(jià)值。比較有代表性的就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃有光在兩年前發(fā)表的觀點(diǎn)：中國(guó)樓市并沒(méi)有大量泡沫，住房空置率不高。如果房?jī)r(jià)真的存在大量泡沫，那么房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲就會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂。

在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫并不可怕，可怕的是沒(méi)有認(rèn)清存在泡沫的事實(shí)，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家“掩耳盜鈴”的行為確實(shí)讓人費(fèi)解。

日本的樓市“崩盤(pán)”之后，那些沒(méi)買(mǎi)房的人，后來(lái)過(guò)得怎么樣了

上世紀(jì)90年代，日本由于貨幣寬松政策以及日元升值的影響，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了樓市和股市過(guò)熱的現(xiàn)象，銀行大量的資金都通過(guò)杠桿進(jìn)入了股市和樓市，不僅導(dǎo)致日本房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，同時(shí)導(dǎo)致銀行虧空。面對(duì)這樣的樓市環(huán)境，日本政府選擇立即收緊調(diào)控政策，主要就是加息和出臺(tái)房產(chǎn)稅，短期內(nèi)的調(diào)控收緊最終導(dǎo)致了樓市泡沫的破裂。

在很多人的固有印象中，如果樓市泡沫破裂，最受傷的是那些有房的人和持有多套房的炒房客，他們是最大的受害者，因?yàn)樗麄兏冻鼍薮蟮某杀举I(mǎi)房，房子的大幅貶值使得他們一夜間變得一無(wú)所有，只剩下大量的負(fù)債。

確實(shí)買(mǎi)房的人是泡沫破裂的最大受害者，但是沒(méi)有買(mǎi)房的人同樣沒(méi)有幸免于難，原因很簡(jiǎn)單，日本樓市“崩盤(pán)”之后，國(guó)內(nèi)的金融體系近乎崩潰，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都受到了很大的負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)也處于低迷的狀態(tài)。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，人們就業(yè)難度很高，收入水平也受到很大影響，即使沒(méi)有買(mǎi)房，生活同樣過(guò)得不好。

并且因?yàn)楫?dāng)時(shí)人們對(duì)樓市的信心不足，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)處于很低的水平，大多數(shù)人還是不敢買(mǎi)房，人們?cè)敢庾夥可钜膊辉僭敢獬袚?dān)買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)的樓市和當(dāng)初日本樓市的區(qū)別

客觀來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)的樓市和上世紀(jì)90年代的日本樓市有很多相似之處，都存在大量的泡沫，不少專家也為目前的房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂。

我們國(guó)家的樓市會(huì)重蹈日本樓市的覆轍嗎?筆者認(rèn)為是不會(huì)的，因?yàn)槲覈?guó)的樓市和日本樓市還是存在不少區(qū)別的。

首先我國(guó)的樓市調(diào)控顯得更加智慧。當(dāng)初日本樓市火熱的時(shí)候，日本政府根本就沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，等到大勢(shì)已去的時(shí)候，日本央行才趕緊采取加息和房產(chǎn)稅的方式來(lái)收緊調(diào)控，日本政府突然收緊調(diào)控政策的做法只會(huì)加速樓市泡沫破裂。

相比之下我國(guó)的調(diào)控政策就顯得更加智慧，剛開(kāi)始出臺(tái)一些相對(duì)溫和的調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定樓市，等樓市全面降溫之后，再逐步收緊調(diào)控政策，逐漸完善樓市調(diào)控體系。就拿房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，雖然很多年前就提出了要征收房產(chǎn)稅，但是在時(shí)機(jī)還沒(méi)有成熟之前，我們國(guó)家一直選擇穩(wěn)妥推進(jìn)，并沒(méi)有盲目出臺(tái)房產(chǎn)稅。

另外我國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，當(dāng)初日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到達(dá)瓶頸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯緩之后，只能通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且當(dāng)時(shí)日本最引以為豪的制造業(yè)也沒(méi)瀕臨險(xiǎn)境，當(dāng)時(shí)的日本，是沒(méi)辦法通過(guò)時(shí)間來(lái)消化房地產(chǎn)泡沫的。

我國(guó)的境況則有所不同，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的階段，即使沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)的支撐，經(jīng)濟(jì)依然可以維持增長(zhǎng)。因此即使最近幾年樓市調(diào)控大幅收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的也明顯降溫，不過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)并沒(méi)有改變。這就意味著我們國(guó)家可以通過(guò)時(shí)間來(lái)逐步消化房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸回歸合理的水平。

總而言之，和日本相比，我們國(guó)家能夠更早認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫的巨大危害，并及時(shí)收緊了調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌。從目前的樓市現(xiàn)狀來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期的效果還是非常明顯的，因此我們基本上不用擔(dān)心樓市泡沫破裂的問(wèn)題，剛需購(gòu)房者完全可以放心買(mǎi)房。

關(guān)鍵詞： 實(shí)際含義 主要原因 發(fā)展下去 負(fù)面影響