2021年下半年，房地產行業(yè)基本面急轉直下，銷售數(shù)據(jù)逐月走低，土地市場表現(xiàn)慘淡，房企信用事件頻出，行業(yè)進入階段性調整期。在“房住不炒”原則下，為實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，9月底以來，中央頻繁釋放維穩(wěn)信號，部分城市也結合當?shù)厥袌鎏攸c，發(fā)布相關“扶持性”政策。11月24日，《人民日報》刊發(fā)劉鶴副總理文章，強調房地產“因城施策、分類指導”。年底正值房企銷售回款重要時期，部分優(yōu)秀房地產企業(yè)在調控政策不放松的大背景下，脫穎而出，保持了良好的承壓性。
銷售增速持續(xù)走低龍頭房企業(yè)績更為亮眼
2021年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1161.4億元，同比增長10.7%。其中，銷售額超千億房企35家，較去年同期增加3家;超百億房企151家。TOP100房企權益銷售額均值為861.2億元，權益銷售面積均值為600.1萬平方米。TOP101-200房企銷售額均值為130.7億元。
在此背景下，行業(yè)分化加劇，但龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)普遍較為亮眼。其中，碧桂園連續(xù)11個月穩(wěn)居榜首，領跑房地產行業(yè)，實現(xiàn)了逆勢增長。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，碧桂園累計實現(xiàn)權益合同銷售金額5326.7億元，是唯一突破5000億元的房企，并已連續(xù)11個月實現(xiàn)累計同比增長。
緊抓運營各個環(huán)節(jié)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定提升。11月，碧桂園召開管理會，會上再次強調了現(xiàn)階段以銷定產、以收定支、騰籠換鳥等經營策略，要求把市場研判、設計策劃、招標實施等每個階段、每個環(huán)節(jié)做好，在外部嚴峻形勢下重點保證現(xiàn)金流，降低無效支出。運營環(huán)節(jié)的穩(wěn)扎穩(wěn)打，為碧桂園業(yè)績的穩(wěn)步提升，奠定了重要基礎。
除了運營層面的穩(wěn)扎穩(wěn)打，碧桂園也一直重視營銷層面的建設。多年來，碧桂園在營銷層面一直敢于突破，不僅最早通過抖音等以小視頻形式傳播品牌制造營銷熱點，近年來，也積極聯(lián)合電商平臺，利用“雙十一”等各種節(jié)日進行營銷。2020年初，受疫情影響，碧桂園快速調整營銷策略，依托“鳳凰云”一站式線上購房平臺，圍繞“全國房源、在線購房、直營特惠、活動權益、售后服務”五大功能體系開啟客戶一站式全周期購房服務體驗。同時，試水直播售樓，為銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長奠定了良好基礎。
房企承壓致投拓端低迷優(yōu)秀房企審慎拿地步調穩(wěn)健
2021年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額23461億元，同比下降17.7%，門檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%，與1-10月相比下降2.5個百分點，占比持續(xù)下降。
50家代表企業(yè)11月拿地總額創(chuàng)今年新低。2021年11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)新低。2021年下半年以來，市場進入調整期，融資政策收緊，11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業(yè)拿地日益謹慎，與往年年底企業(yè)紛紛加碼補倉不同，11月代表企業(yè)拿地不甚積極。
面對慘淡的拿地市場，碧桂園在拿地布局方面依舊保持了穩(wěn)健的步調。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，1-11月，碧桂園權益拿地金額1333億元，位列榜單首位，充分展現(xiàn)出龍頭房企穩(wěn)健經營的底氣。同時，1-11月，碧桂園拿地銷售比為25.0%，盡管拿地金額高居榜首，但依舊保持了碧桂園審慎拿地布局的穩(wěn)健步調。
融資規(guī)模大幅下滑國企及穩(wěn)健頭部民企更具優(yōu)勢
融資總規(guī)模大幅下降，結構以債券為主，10月跌至谷底。2021年1-10月，房地產行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%，降幅明顯;ABS上升7個百分點至20.7%。單月來看，自今年3月起，單月融資同比出現(xiàn)不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過50%，10月同比降幅最大，為74.8%。
傳統(tǒng)融資渠道同比均有下降，綠債成為融資亮點，ABS成為融資新渠道。2021年1-10月，信用債發(fā)行總額4801.7億元，同比下降13.3%;10月僅融資130億元，同比下降55.2%;平均發(fā)行期限為3.4年，其中3年及以上的中長期融資占比過半。海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。近期多家房企違約，房企海外評級屢遭下調，市場波動，增加了海外債融資難度，而2022年上半年為償債高峰，海外債融資壓力很大。綠色債券為房企突破發(fā)行瓶頸的新模式，今年以來，多家房企發(fā)行超580億元綠債。ABS1-10月共融資3228.8億元，同比增長37.4%，供應鏈ABS為主要融資模式。ABS發(fā)行增加房企潛在的風險敞口，因此8月開始發(fā)行量大減直至斷發(fā)。
明年預期融資政策矯正修復，機構偏好國企及穩(wěn)健頭部民企，房企策略應注重長期主義。今年9月以來，房地產融資政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號，如銀行信貸加速、支持信用債、海外債發(fā)行、ABS發(fā)行松動等。預期未來機構偏好的企業(yè)類型以央企國企、實力強、經營穩(wěn)的頭部民企以及區(qū)域龍頭企業(yè)為主。對于房企來說，控制規(guī)模、穩(wěn)發(fā)展，長期主義、重經營等策略是房企行穩(wěn)致遠的重要保障。
綜上，融資環(huán)境雖然收緊，但實力強、經營穩(wěn)健的頭部民企未來在融資方面依舊具有優(yōu)勢。此前，穆迪、惠譽等國際權威評級機構已給予碧桂園“投資級”評級，而摩根士丹利、國泰君安等國內外市場機構亦紛紛看好碧桂園財務狀況及未來發(fā)展空間，給予“買入”、“增持”等較高評級，均為碧桂園在融資領域奠定了良好基礎。12月1日，碧桂園境內主體“碧桂園地產集團有限公司”在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，已獲受理，并進入預評環(huán)節(jié)。這是碧桂園首次在銀行間市場交易商協(xié)會申報注冊“中期票據(jù)”，也意味著在政策層面受到了相關部門的認可。
同時，碧桂園在控制杠桿率水平方面一直較為突出，亦為其融資暢通提供了保障。截至今年6月底，碧桂園凈負債率僅49.7%，已連續(xù)多年低于70%，遠低于三條紅線的要求。有息負債總額3242.4億元，較去年底進一步下降。其中一年以內有息負債占比下降至27%，在保持杠桿水平處于行業(yè)低位的同時，碧桂園債務結構也持續(xù)優(yōu)化。此外，公司可動用現(xiàn)金余額達1862.4億元，現(xiàn)金短債比2.1倍，現(xiàn)金流保持充裕，短期償債無憂。
產品力與服務力雙提升奠定“長期主義”基石
伴隨著行業(yè)進入調整期，市場加速洗牌，“長期主意”發(fā)展觀日益受到房地產企業(yè)關注。房地產企業(yè)在加速銷售回款、審慎性拿地布局和降杠桿的同時，堅持產品力和服務力的提升，才是長遠發(fā)展的硬道理。一方面，在對產品進行迭代升級的同時，產品品質與安全質量亦日益受到關注，另一方面，打造全生命周期的服務，助推服務力升級。
作為龍頭企業(yè)的碧桂園，2020年以來，著重在產品安全與質量方面下功夫，組織實施強基行動，著重把各項制度舉措落到實處，全面提升安全質量管理水平。目前，強基行動取得了明顯成效，同時，今年下半年以來，碧桂園在全國各區(qū)域積極推進機器人建房試點。截至10月底，建筑機器人服務已覆蓋18個省份近120個項目，累計交付超400臺，累計應用施工超450萬平米。建筑機器人的試點應用，將大幅提升施工的質量、安全以及效率。
在服務力方面，9月，碧桂園正式發(fā)布家圓服務價值體系，通過聯(lián)動旗下優(yōu)質資源，為業(yè)主構建全生命周期人生服務全新價值體系。碧桂園家圓服務體系堅持“共融、共生、共建家園”的核心理念，細心捕捉并匯聚業(yè)主生活中的點滴需求，重新提煉了“五維的人生規(guī)劃體系”，開啟“共安居，共喜樂，共期盼”全維人生新圖景。
營業(yè)執(zhí)照公示信息
