文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)李奕和
【資料圖】
一個(gè)多月前將手持的香港啟德項(xiàng)目50%股權(quán)，以13億港元出售給合作方龍湖，合景泰富的流動(dòng)性問(wèn)題依然待解。
在數(shù)額較大的待償境外債面前，它選擇提起要約交換以延長(zhǎng)債務(wù)期限。
上周五（9月2日），合景泰富（01813.HK）公告，對(duì)旗下2022、2023年即將到期的三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易，延長(zhǎng)債務(wù)到期期限。
同時(shí)，將其2024-2027年到期的六筆美元債券開(kāi)展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。
上述兩項(xiàng)操作，前者涉及債務(wù)16億美元，后者涉及債務(wù)24.61億美元。
上半年，受行業(yè)整體市場(chǎng)低迷影響，合景泰富經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有所下滑。期間合約銷售額262億元，下降53.38%；實(shí)現(xiàn)收入84.7億元，減少34.7%。歸母凈利潤(rùn)4.35億元，下滑84.2%。
實(shí)際上，在房企自身“造血”不足、外部融資不暢，流動(dòng)性承壓的背景下，延長(zhǎng)債務(wù)到期期限，成為了房企避免債務(wù)違約的有效方法。
但房企提起的要約交換能否征得債務(wù)持有者的同意，不同房企情況也各不相同。
16億美元債要約交換
據(jù)了解，受行業(yè)銀行貸款減少、買家對(duì)房企能力擔(dān)憂、預(yù)售資金受限等多種因素影響，離岸資本市場(chǎng)反應(yīng)負(fù)面，合景泰富償還即將到期債務(wù)款項(xiàng)的資金來(lái)源受到限制。
基于此，該公司試圖對(duì)現(xiàn)存美元債進(jìn)行交換要約及同意征求。
公告顯示，合景泰富此次發(fā)起要約的三筆合計(jì)16億美元票據(jù)，包括6.5億美元的2022年9月到期6.0%優(yōu)先票據(jù)，2.5億美元的2022年9月到期5.2%優(yōu)先票據(jù)，以及7億美元的2023年9月到期7.875%優(yōu)先票據(jù)。
按照合景泰富在公告披露的條件，交換代價(jià)為，每1000美元的2022年9月到期美元票據(jù)，其用2024年1月新票據(jù)本金總額950美元替換，另以現(xiàn)金償還本金50美元，同時(shí)給予投資者5美元獎(jiǎng)勵(lì)金。
每1000美元的2023年9月到期美元票據(jù)，其用2024年8月新票據(jù)本金總額1000美元替換，并給予持有人現(xiàn)金5美元的獎(jiǎng)勵(lì)以及償付任何應(yīng)計(jì)利息。
此外，公告中同時(shí)同意征求的6筆合計(jì)24.61億美元票據(jù)則包括：2024年3月到期的4.58億美元票據(jù)、2024年11月到期的6.25億美元票據(jù)、2025年8月到期的3億美元票據(jù)、2026年2月到期的4億美元票據(jù)、2026年8月到期的3.78億美元票據(jù)及2027年1月到期的3億美元票據(jù)。
對(duì)于同意征求，該公司將就同意票據(jù)本金額每1000美元支付2.50美元的同意費(fèi)。
合景泰富稱，交換要約及同意征求將改善整體財(cái)務(wù)狀況、延長(zhǎng)債務(wù)到期情況、加強(qiáng)其資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流量管理。但交換要約及同意征求能否獲得票據(jù)持有人的通過(guò)，仍有待確定。
該交換票據(jù)的交換要約及同意征求于2022年9月2日開(kāi)始，并將于2022年9月9日下午四時(shí)正（倫敦時(shí)間）屆滿。
公告稱，倘若交換要約及同意征求未能成功進(jìn)行，合景泰富可能無(wú)法悉數(shù)償付交換票據(jù)及同意票據(jù)，且其為履行財(cái)務(wù)承諾所作的其他努力未必能達(dá)到預(yù)期效果。
屆時(shí)，或須考慮進(jìn)行替代的債務(wù)重組。
上半年?duì)I收、利潤(rùn)“雙降”
上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來(lái)的持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，即便不少行業(yè)人士此前預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在今年5、6月份有所回暖，但實(shí)際的市場(chǎng)仍不盡人意。
這樣的背景下，大部分房企業(yè)績(jī)下跌，合景泰富也不例外。
今年1-6月，該公司錄得合約銷售額262億元，預(yù)售面積135萬(wàn)平方米，銷售額同比下降了53.38%。財(cái)報(bào)表現(xiàn)上，合景泰富實(shí)現(xiàn)收入84.7億元，減少34.7%；歸母凈利潤(rùn)4.35億元，下滑84.2%。均有較大程度的下降。
期內(nèi)，該公司收入主要來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)三個(gè)業(yè)務(wù)分部。當(dāng)中，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入77.25億元，同比減少36.6%；物業(yè)投資收入4.71億元，同比增加5.9%；酒店?duì)I運(yùn)收入2.74億元，同比減少19.5%。
業(yè)績(jī)下滑、現(xiàn)金不足以及流動(dòng)性承壓，是合景泰富此次對(duì)即將到期的美元債作出要約交換及同意征求的主要原因。
中期報(bào)告顯示，于2022年6月30日，合景泰富有銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為449.54億元、270.99億元及48.13億元，有息負(fù)債合計(jì)768.66億元。當(dāng)中需在一年內(nèi)償還的有息債務(wù)226.07億元。
而該公司報(bào)告期末持有的的現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額221.97億元，除去受限制現(xiàn)金170.73億元，能靈活使用現(xiàn)金51.24億元。與短期負(fù)債存在較大的資金缺口。
據(jù)了解，今年初至報(bào)告日，合景泰富累計(jì)共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。
推動(dòng)商辦整售以償債
為了籌得更多資金用以償債，穩(wěn)住現(xiàn)金流，合景泰富也在通過(guò)出售資產(chǎn)以擴(kuò)充流動(dòng)性。
7月27日，合景泰富公告，以現(xiàn)金代價(jià)13億港元將持有的香港啟德項(xiàng)目公司50%股權(quán)及股東貸款出售給龍湖。
項(xiàng)目公司由合景泰富及龍湖在2017年5月17日共同成立，在香港啟德沐泰街11號(hào)持有一個(gè)名為尚·珒溋的項(xiàng)目，總銷售面積50萬(wàn)平方呎住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)已經(jīng)全部完成。
當(dāng)時(shí)，合景泰富稱，出售事項(xiàng)將提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、為償還債務(wù)及一般營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入及降低其負(fù)債比率，從而有助集團(tuán)降低風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定及健康發(fā)展。
該資產(chǎn)只是合景泰富出售計(jì)劃中的一小部分。據(jù)了解，該公司在今年初組建了大客戶銷售團(tuán)隊(duì)，拓展大客戶資源以促進(jìn)整售位于廣州、北京、上海的部分非核心區(qū)域的寫(xiě)字樓。
根據(jù)中期報(bào)告，截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于中國(guó)內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1494萬(wàn)平方米，總建筑面積約2062萬(wàn)平方米。
其商業(yè)版圖布局于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)，已開(kāi)業(yè)投資性項(xiàng)目共45個(gè)，其中商場(chǎng)11個(gè)，寫(xiě)字樓10個(gè)，酒店24個(gè)。
在行業(yè)的下行周期，這些位于一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)的持有性物業(yè)若能順利推進(jìn)整售落地，無(wú)疑將為合景泰富提供可觀的現(xiàn)金收入，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)安全性。
此前6月，惠譽(yù)方面就曾透露，合景泰富正尋求整體出售寫(xiě)字樓，這可能會(huì)籌集55億至57億元人民幣，用于償還即將到期的債務(wù)。在2022年4月，合景泰富以13億元的價(jià)格出售了一棟寫(xiě)字樓。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照公示信息
