樂居財經(jīng)李禮5月29日，國金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。

行業(yè)點評

【資料圖】

本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（5.20-5.26）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.5%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3%，在各板塊中位列第9。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-3.9%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-3.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-2.4%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+0.1%和-1.5%。

本周土地成交規(guī)模有所下降，溢價率維持較高水平。本周（5.20-5.26）全國300城宅地成交建面544萬㎡，單周環(huán)比-21%，單周同比-13%，平均溢價率9%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面12997萬㎡，累計同比-19%；年初至今，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科的權益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售環(huán)比略升，同比略降，成都市場延續(xù)較高熱度。本周（5.20-5.26）35個城市商品房成交合計417萬平米，周環(huán)比+2%，周同比-4%。其中：一線城市周環(huán)比-14%，周同比+63%；二線城市周環(huán)比+8%，周同比-0%；三四線城市周環(huán)比-2%，周同比-69%。

本周二手房成交同環(huán)比上升，成都、北京市場熱度較高。本周（5.20-5.26）15個城市二手房成交合計213萬平米，周環(huán)比+1%，周同比+47%。其中：一線城市周環(huán)比+0%，周同比+54%；二線城市周環(huán)比+1%，周同比+46%；三四線城市周環(huán)比+16%，周同比+34%。

5月貝殼百城首套房貸利率持續(xù)下行，二套房貸利率持平。根據(jù)貝殼研究院，5月百城首套房貸利率平均為4.0%，環(huán)比下降1bp，絕對水平再創(chuàng)2019年以來的新低。二套房貸利率平均為4.91%，繼續(xù)維持2022年9月以來的水平。

銀行平均放款周期23天，較上月延長2天，但仍維持高速放款水平。由于多數(shù)符合“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”條件的城市已下調(diào)房貸利率水平，5月百城首套房貸利率降速繼續(xù)趨緩。分城市能級看，5月一二線城市首套及二套房貸利率均維持不變；三四線城市由于清遠、中山下調(diào)首套房貸利率，帶動首套房貸利率微降1bp至3.98%，二套房貸利率維持不變。5月市場有所回落，各地需求端支持政策的出臺頻次降低，當前改善性需求對市場的修復至關重要，二套房貸利率仍有一定的空間。

本周杭州四批次、合肥三批次、無錫二批次土拍收官，杭州、合肥土地市場火熱，無錫表現(xiàn)較為平淡。從成交情況來看，杭州9宗地塊中6宗進入封頂搖號，僅1宗底價成交，民企拿地金額占比100%，濱江集團獲取3宗土地；合肥4宗地塊中3宗進入觸頂競品質(zhì)階段，1宗溢價成交；無錫推出5宗地塊，全部底價成交。從溢價率情況來看，杭州、合肥仍維持去年延續(xù)下來的高溢價，土地市場保持火熱狀態(tài)，而無錫近一年基本為底價成交。從流拍率來看，本周的杭州、合肥、無錫土拍均無土地流拍。目前市場成交依然分化，核心城市核心區(qū)域的銷售去化更有保障，有實力在核心城市核心區(qū)域拿地的房企將更加受益。

投資建議

需求端寬松政策持續(xù)發(fā)力，重點城市土拍熱度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復蘇和經(jīng)濟活動恢復，推薦濱江服務、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場活躍度持續(xù)向好，推薦強房產(chǎn)中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約。

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