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首批3只保障性租賃住房公募REITs——中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT于近日發(fā)布上市交易公告，將于8月31日在滬深交易所上市。

中金基金副總經理、中金廈門安居REIT基金經理李耀光認為，保障性租賃住房是推進基礎設施REITs理想的資產類型之一。在挑選此類項目時，要保障項目權屬清晰和合規(guī)合法，兼顧“保障”屬性和投資回報率，尋找致力于做好保租房業(yè)務的企業(yè)，做到與基金管理人、投資者的長期利益和立場一致。

3只保障性租賃住房公募REITs在募集期內受到市場追捧。以比例配售前的募集份額結合各只產品的發(fā)售價格計算，3只產品募集規(guī)模合計達到2060.98億元(含戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售和公眾發(fā)售)。在公眾發(fā)售環(huán)節(jié)，紅土深圳安居REIT公眾投資者認購比例為0.39%，創(chuàng)下公募基金配售比的歷史新低。華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT的配售比例分別為0.64%、0.69%。

李耀光認為，保障性租賃住房是推進基礎設施REITs較為理想的資產類型。首先，從政策來看，國家部委相繼發(fā)布文件，支持保障性租賃住房行業(yè)穩(wěn)健成長，支持引入更多市場化主體供給保租房，將促使該市場發(fā)展規(guī)模壯大。其次，保租房項目整體回報率水平較為穩(wěn)定，給投資人提供了另類資產配置選擇。再者，公募REITs可盤活發(fā)行人資產，騰挪的資金將助力發(fā)行人為市場提供更多的保障性租賃住房。

優(yōu)質的保租房項目將具備更廣闊的前景。以中金廈門安居REIT為例，李耀光介紹，基礎設施項目位于廈門市集美區(qū)，分別為園博公寓項目、珩琦公寓項目。項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，毗鄰大學城、產業(yè)園區(qū)等企業(yè)聚集地，租房需求大，且為地鐵上蓋，交通便捷度高。資產品質較高，物業(yè)封閉管理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，住房家電家具齊全，可拎包入住。項目運營成熟穩(wěn)定，租金具有吸引力，約為市場化同類房源的7折左右。出租率超過99%，需求旺盛，待入住排號人數與房源數大致持平。

“相對市場化的租賃方式，使保租房的運營收入受市場環(huán)境的影響較小，這與公募REITs追求相對穩(wěn)定分紅的屬性十分契合?！崩钜庹f，在符合保租房相關監(jiān)管政策的前提下，基金管理人將做好項目管理，既為租戶提供好的居住體驗，也能為投資人創(chuàng)造收益，讓保租房REITs惠及多方。

李耀光還介紹了挑選保租房項目的邏輯。他提到，首先，保租房資產權屬需清晰和合規(guī)合法，即產權歸屬清晰，立項、環(huán)評、施工、租賃等各個環(huán)節(jié)合法合規(guī)。其次，既考慮保租房的“保障”屬性，也要兼顧保租房的回報率，在篩選項目時要為投資者獲取不低于4%的凈現(xiàn)金回報率。再者，需要關注城市的能級，即城市大小和經濟發(fā)展水平，這決定了REITs資產未來的發(fā)展。最后，尋找致力于做好保租房業(yè)務的企業(yè)，拒絕與“為了融資而融資”的企業(yè)合作，做到與基金管理人、投資者的長期利益和立場一致。

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