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李宇嘉(廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員)

近日，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策有了新的變化，證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。此次政策是對2018年相關(guān)融資限制的調(diào)整。2018年10月，證監(jiān)會推出《再融資審核非財務(wù)知識問答》，其中第8條明確提及，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)(包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn))的上市公司，或者主營業(yè)務(wù)雖不屬于房地產(chǎn)，但是目前存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，暫不推進(jìn)審核。

隨著“房住不炒”開始落地，房地產(chǎn)回歸國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性行業(yè)、民生保障行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)定位，逐漸成為實體經(jīng)濟(jì)的一部分。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，商品房市場出現(xiàn)下行，行業(yè)風(fēng)險持續(xù)釋放，近期，國家一再強(qiáng)調(diào)，要創(chuàng)新政策工具，靈活應(yīng)用階段性政策，支持剛性和改善性需求，推進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定。

基于此，近期央行、財政部、證監(jiān)會紛紛創(chuàng)新穩(wěn)行業(yè)和穩(wěn)市場的政策工具。比如，9月底央行和銀保監(jiān)會明確，房價同環(huán)比連續(xù)下跌城市可下調(diào)或取消首套房貸利率下限；財政部對于“先賣后買”類住房消費涉及的個人所得稅給予免除；債權(quán)交易商協(xié)會推出房企發(fā)債信用增級和風(fēng)險緩釋工具。此前，證監(jiān)會也創(chuàng)新了相關(guān)政策。比如，5月4日深交所明確支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，5月14日證監(jiān)會提出，開展民營企業(yè)債券融資專項支持計劃。

當(dāng)下，隨著“保交樓”進(jìn)入攻堅階段，防風(fēng)險的重要性日益上升，相關(guān)部門應(yīng)形成政策合力。對于資本市場來說，結(jié)合“房住不炒”落地和房地產(chǎn)回歸實體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，以及房地產(chǎn)對當(dāng)前穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤之重要，要實現(xiàn)既能嚴(yán)格限制主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發(fā)揮，更好服務(wù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

近期，一些房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，而各地“保交樓”政策力度加大。基于此，就需要多方資金和信用注入，以彌補(bǔ)流動性無謂的流失，除了前期專項借款和紓困基金等國家和地方層面的信用注入，也需要積極發(fā)揮資本市場的融資功能。根據(jù)證監(jiān)會的消息，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤的比例不超過10%。

此前，監(jiān)管層一直強(qiáng)調(diào)，在市場化、法制化、商業(yè)可持續(xù)的原則下，鼓勵社會資金參與“保交樓”和出險項目“收并購”，以推進(jìn)資產(chǎn)重組和盤活。但是，“保交樓”“收并購”會導(dǎo)致參與的企業(yè)“涉房”，從而影響到其資本市場的融資權(quán)利，比如，建筑企業(yè)、代建公司等等。

問題是，這些企業(yè)參與“保交樓”和“收并購”，并非轉(zhuǎn)型介入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而且其主業(yè)也并非是房地產(chǎn)。上述類型的“涉房”行為，若不影響其在資本市場的融資，不僅可以擴(kuò)大“保交樓”“收并購”的資金多方來源，還能以資本市場巨大的融資功能，補(bǔ)缺房地產(chǎn)市場無謂的流動性流失，降低各方參與的風(fēng)險，糾偏金融“減速器”效應(yīng)，從而緩減抵押物價值貶值，從源頭上提振房地產(chǎn)行業(yè)各方的信心，促進(jìn)行業(yè)上下游良性循環(huán)和市場走向健康。

當(dāng)然，這些企業(yè)的主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，解除其資本市場融資禁令，不僅能鼓勵他們積極參與“保交樓”和“收并購”，并與專項借款、紓困基金等形成合力，增進(jìn)正向的市場預(yù)期。需要注意的是，參與房地產(chǎn)而導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)的資金失血，將通過資本市場融資而得到回補(bǔ)，而募資并不會投向房地產(chǎn)，并未違背資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的原則。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)