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華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，開(kāi)年以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)積極變化，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、銷(xiāo)售、到位資金等重點(diǎn)指標(biāo)同比降幅均出現(xiàn)收窄，竣工同比轉(zhuǎn)正。但行業(yè)依然處于調(diào)整之中，復(fù)蘇之勢(shì)明確，路徑可能存在波折，依然需要供需兩端政策的持續(xù)支持。在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的大背景下，該行持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過(guò)渡的進(jìn)程中占得先機(jī)。

華泰證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：

開(kāi)發(fā)投資降幅收窄，行業(yè)景氣有所恢復(fù)

1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下滑5.7%，降幅較22年12月收窄4.3pct。從拿地、開(kāi)工、施工、竣工等數(shù)據(jù)的情況來(lái)看，行業(yè)景氣度有所恢復(fù)，但仍處在調(diào)整階段。1、年初300城住宅類(lèi)土地供求規(guī)模仍然較低，溢價(jià)率在一二線(xiàn)城市帶動(dòng)下略有回升，城投托底拿地現(xiàn)象有所緩解，但全國(guó)性民營(yíng)房企普遍未恢復(fù)系統(tǒng)性拿地。2、年初銷(xiāo)售回暖、疫情防控優(yōu)化和保交樓政策共同推動(dòng)新開(kāi)工和施工面積同比降幅顯著收窄。3、保交付和工程延期等因素推動(dòng)竣工面積由降轉(zhuǎn)升。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售企穩(wěn)，對(duì)后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)

年初以來(lái)尤其是春節(jié)過(guò)后，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)需求端政策效力得以更好發(fā)揮作用，前期積壓需求逐步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比降幅收窄，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)有所緩和。進(jìn)入3月以后，新房成交高頻數(shù)據(jù)較2月末出現(xiàn)了一定下滑，但該行對(duì)于新房市場(chǎng)復(fù)蘇仍然持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度。樂(lè)觀(guān)源自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和地產(chǎn)政策支持仍在持續(xù)，二手房市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，以及2月貝殼領(lǐng)先指標(biāo)傳遞出的積極信號(hào)。若未來(lái)2-3個(gè)月內(nèi)二手房成交量能夠繼續(xù)保持高位，有望帶動(dòng)價(jià)的溫和上漲，并進(jìn)一步推動(dòng)新房供需的修復(fù)。謹(jǐn)慎源自對(duì)于低能級(jí)城市購(gòu)房需求的擔(dān)憂(yōu)，以及房企在推盤(pán)上依舊偏謹(jǐn)慎的態(tài)度。

到位資金降幅收窄，房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善

1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降15.2%，降幅較22年12月收窄13.5pct。今年以來(lái)，以“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”為核心的地產(chǎn)金融支持政策仍在持續(xù)落地：中債增先后支持6家民營(yíng)房企發(fā)債59億元，多家房企持續(xù)推進(jìn)股權(quán)融資方案，房企信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到有效緩解。此外，央行多次表示保交付是結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點(diǎn)方向之一。隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售的企穩(wěn)，以及供求兩端政策的持續(xù)發(fā)力，該行預(yù)計(jì)房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性;行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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