為更好地維護消費者合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，日前，北京市大興區(qū)人民法院召開“涉商品房消費者權利案件審理情況及典型案例”新聞通報會，張雪薇法官在會上通報了大興法院審理的涉商品房消費者權利案件典型案例。在一起案例中，因地產公司沒有按時交房，法院判決消費者與地產公司解除購房合同，與銀行解除擔保貸款合同，地產公司退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時支付違約金。

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購買房屋不能按時交房，消費者要求解除合同

記者了解到，甲某與某地產公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定甲某購買地產公司開發(fā)的房屋，同時甲某作為借款人、抵押人，地產公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權人簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定銀行向甲某發(fā)放個人貸款，并就涉案房屋設定抵押。

此后甲某向地產公司支付了購房款，并按期償還個人購房貸款。后因地產公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產公司協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，約定雙方購房合同解除，地產公司將甲某支付的首付款以及已經償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責任。

后因地產公司未支付任何款項，甲某將地產公司起訴至法院，要求確認雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，同時要求地產公司返還甲某購房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。

法院支持合同解除，開發(fā)商需付違約金

大興法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。甲某與地產公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預售合同》，法院不持異議。

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！钡诙粭l第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！?/p>

現(xiàn)因甲某與地產公司的商品房預售合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，故甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》應當予以解除。

大興法院對甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請求予以支持，并依據協(xié)議約定，結合開發(fā)商的違約情況和甲某實際損失情況依法判處違約金。

解除商品房預售合同時，可一并要求解除抵押借款合同

法官提示，生活中，消費者購買預售的商品房經常采用按揭貸款的方式付款，此時，消費者既與房地產公司簽訂商品房預售合同，雙方形成房屋買賣合同關系，同時又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關系。

如因開發(fā)商違約，導致消費者與開發(fā)商之間的商品房預售合同目的無法達到，或雙方協(xié)商一致解除合同的，消費者容易忽視房屋按揭問題。部分消費者不知道兩個合同可以一并處理，導致抵押貸款合同未及時解除，造成逾期還貸等問題。

法院建議，如果開發(fā)商違約導致消費者購房目的無法達到，消費者在起訴要求解除商品房預售合同的同時，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費者可根據雙方合同約定或法律規(guī)定，要求開發(fā)商將收受的購房款本金和利息以及購房貸款分別返還消費者和銀行。

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